外壁塗装費用は減価償却費、修繕費どちらで計上すべき？耐用年数は？

不動産を保有している場合、不動産にかかる経費が計上可能かどうか、分からずに困っているという方も多いと思います。
特に外壁塗装費用は高額なので、減価償却費として計上できるかどうかは不動産オーナーにとって非常に重要なポイントだと思います。
ここでは、不動産の外壁塗装費用が減価償却費として計上できるかどうか、また計上する際の注意点などについて詳しく解説いたします。

不動産の外壁塗装費用は減価償却費と修繕費どちらでも計上可能！

事業用の不動産の外壁塗装費用は、確定申告をしなければならず、どのような目的で外壁塗装を行ったかによって、修繕費、減価償却費（資本的支出）のいずれかで申告する必要があります。
どちらで計上するかによって、控除の方法が変わり、納める税金額が変わってくることがあります。

そもそも減価償却費って一体何？

減価償却費とは、経理上「資本的支出」として処理される費用を耐用年数の全期間にわたって分割して毎年計上する確定申告の項目です。
資本的支出とみなされる外壁塗装には次のようなものがあります。

１．建物そのものの価値を高めるための塗装
・外壁をより美しい色にするために塗装する。
・もとの外壁の塗料よりも良い塗料で塗装する。

２．外壁のデザインを変える塗装
・外壁を魅力的なデザインに変更するために塗装する。
・外壁を豪華な外観にするために塗装する。

３．建物の耐久性を高めるための塗装
・もとの外壁の塗料よりも耐久性の高い塗料で塗装する。

外壁塗装費用を減価償却費で計上する利点は？

減価償却費として計上するとメリットが大きいのは、毎年経費を計上できることです。
例えば塗り替えを行った年の翌年に大きく売り上げが伸びた場合でも、減価償却費が計上されますので所得が抑えられ、節税になります。
減価償却費の場合は数年にわたって計上していくため、利益が少ない年は翌年に繰り越すというような、臨機応変な対応ができます。
また、売り上げの増減が大きい場合には、減価償却費が計上されることによって所得の増減が緩和されますので、銀行からの融資を予定している場合に有利になることがあります。

修繕費とは？

修繕費とは、外壁塗装費用を一括で経費として計上する確定申告の項目です。
修繕費とみなされるのは、外壁塗装の目的が、「建物の通常の維持管理」や「建物の現状の回復」のための修繕として行った場合などです。

・外壁のひび割れや剥がれなどの補修を目的として塗装する。
・色が落ちてきた部分や傷のついた部分を補修（塗装）する。

外壁塗装費用を修繕費で計上する利点は？

外壁塗装にかかった費用を、施工した年の修繕費としてすべて計上することができますので、該当年に支払う税金を安くすることができます。

外壁塗装の耐用年数の設定方法とは？

税の考え方として、外壁は建物の一部ですので、建物の「法的耐用年数」が適用されます。
従って、外壁塗装の減価償却期間は建物としての償却期間となります。
塗料の「耐用年数」が償却期間となるわけではありませんので注意が必要です。

税の考え方として、外壁は建物の一部ですので、建物の「法的耐用年数」が適用されます。
従って、外壁塗装の減価償却期間は建物としての償却期間となります。
塗料の「耐用年数」が償却期間となるわけではありませんので注意が必要です。

外壁塗装費用はどちらで計上するのがベスト？

外壁塗装は建物を守るために行うものですが、事業用の不動産の場合には、経費として計上することができますので、節税対策になります。
その経費を、修繕費として一括計上するのか、減価償却費として毎年計上していくのかについては判断が難しい部分もありますし、全く自由に選べるわけではなく、最終的には税務署の判断によります。
あらかじめどういった税務処理がよいのかを考え、塗装業者と話し合いをして塗装方法などを決定する必要があるでしょう。