外壁塗装は固定資産税にあたる？その条件と注意すべきポイント！

事業用不動産のオーナーにとって、外壁塗装費用は比較的高額なので確定申告の際にどのように費用計上するかは、節税などの面で非常に重要なポイントになります。

ここでは、事業用不動産の外壁塗装費用が固定資産税になるのかどうか、固定資産税になる条件、注意すべきポイントなどを解説します。

外壁塗装費用は固定資産税にあたる？

事業用不動産の外壁塗装費用は、どのような目的で外壁塗装を行ったかによって、修繕費または固定資産税のいずれかで確定申告する必要があります。どちらで計上するかによって、控除の方法が変わり、納める税金額が変わってきます。

そもそも固定資産税とは？

土地・家屋・償却資産などの資産のことを固定資産と言い、固定資産の所有者は、固定資産税を市町村に納税しなければなりません。外壁塗装を事業用不動産の価値を向上させるために行った場合は、確定申告時に固定資産の減価償却費として計上しなければなりません。

外壁塗装費用が固定資産税にあたる条件とは？

建物の外壁塗装をどのような目的で行ったかによって、固定資産の減価償却費になるか、修繕費になるかが変わってきます。

経年劣化した外壁を塗り直す場合など修繕費となりますが、外壁塗装を所有者の自己都合によってより良いものに変更する場合は固定資産の減価償却費となります。

1、外壁塗装費用が固定資産税となる場合

外壁塗装費用が、固定資産の減価償却費とみなされるのは、次のような場合です。

１．外壁をより美しい色にするためなどに塗装して、建物そのものの価値を高める場合。

２．外壁をより豪華なデザイン・外観に変更するためなどに塗装をする場合。

３．従来の塗料よりも耐久性の高い塗料で塗り替えるなどして、建物の耐久性を高める場合。

外壁塗装費用を建物の減価償却費として計上すると、その建物の耐用年数の期間にわたって毎年経費計上していくことができますので、利益が少ない年は翌年に繰り越すというように臨機応変な対応ができるというメリットがあります。

例えば、外壁塗装を行った年の翌年に大きく売り上げが伸びた場合でも、減価償却費が計上されますので所得が抑えられ、節税になります。

また、売り上げの増減が大きい場合には、減価償却費が計上されることによって所得の増減が緩和されますので、銀行からの融資を予定している場合に有利になることがあります。

2、外壁塗装費用が修繕費として計上される場合

外壁塗装費用が修繕費として認められるのは、その目的が「建物の通常の維持管理」や「建物の現状の回復」のための修繕として行った場合などで、次のような場合です。

・外壁のひび割れや剥がれなどの補修を目的として塗装する場合。

・色あせや傷のついた部分を補修を目的として塗装する場合。

自己都合と判断されるかどうかが重要なポイント！

外壁塗装は建物を守るために行うものですが、賃貸用などの事業用不動産の場合には、確定申告の際にその費用を経費として計上することができますので、節税対策になります。

外壁塗装費用を、固定資産の減価償却費として計上していくのか、修繕費として計上するのかについてはケースバイケースで判断が難しい部分もあり、どちらで計上するかは自由に選べるわけではなく、最終的には税務署の判断によります。

前述のように、所有者の自己都合によって「価値を高めるために塗り直す」「色やデザインを変えるために塗り直す」「耐久性を高めるために塗り直す」ような場合は固定資産の減価償却費となります。

あらかじめどういった税務処理がよいのかを考え、経理関係の専門家と話し合いをして決定する必要があるでしょう。